Развитие материалов и техники способствовало появлению многоэтажного строительства в Америке. Изобретение бессемеровского процесса62 изготовления стали, впервые использованного в Америке в 1860-х гг., произвело революцию в конструировании и строительстве зданий. Сталь прочнее и легче используемого ранее чугуна, что сделало возможным возведение высоких зданий.

Благодаря применению стали в металлическом каркасе несущих конструкций сооружения стали более прочными и способными нести нагрузку всего многоэтажного строения. Высота зданий стала достигать 20 этажей, их и назвали первыми небоскребами. Большой скачок в градостроительной сфере был сделан в г. Чикаго, который был транспортным центром США. В результате большого пожара в 1871 г. город сгорел, что потребовало новой застройки, сделав этот город центром современной архитектуры Америки.

Так постепенно стала развиваться так называемая чикагская школа коммерческой архитектуры. Основоположником школы считается Генри Ричардсон (18381886), который возглавил строительство производственных и конторских зданий в стиле неоренессанса (романского Возрождения). Так как земля стоила дорого, здания стали расти верх, чему способствовало изобретение лифта в 1854 г., а в 1885 г. в Чикаго появляется первый десятиэтажный небоскреб, построенный американским архитектором и инженером-градостроителем в Уильямом Ле Бароном Дженни (1832-1907), впервые применившим сталь как внутренний конструкционный материал, на который в большей степени опирались несущие стены, облицованные красным кирпичом.

Совсем отказался от несущих стен американский Луис Салливен (1856-1924), занимавшийся исследованиями в области рационализма и функционализма и сформулировавший идеи органической архитектуры, которые в дальнейшем были развиты его последователем Ф. Л. Райтом в 1920-1950-е гг. Продолжая эксперименты с несущей способностью стального каркаса, он сформулировал известный закон зарождающегося направления в архитектуре 1920-х гг. — функционализма «форма всегда следует за функцией», и вывел концепцию высотного здания, увидев новый художественный образ в пропорциях и ритме вертикальных элементов ячеистой структуры здания и рядах прямоугольных окон.

Идеи были воплощены в жизнь в проектах торгового дома Шлезингер & Майер (1899-1904), Аудиториума в Чикаго (1886-1889), в Гаранти-билдинг в Буффало (1894-1895). Как бы прикрывая голую функцию железобетонных конструкций первых небоскребов, архитекторы все еще использовали декоративную облицовку из камня и кирпича, а также элементы ордерной системы. Совместно с Уильямом Дженни они проектировали здания, которые имели сплошной стальной каркас.

Самым известным стал 10-этажный небоскреб в Сент-Луисе— Уэйнрайт-билдинг. Чтобы подчеркнуть его высоту, вдоль фасада здания тянутся колонны от массивного основания до декоративного фриза с выступающим карнизом. Салливен постарался придать ему вид «гордого и парящего» здания, поставив его на монументальное двухэтажное основание.

Американский и планировщик Дениэл X. Бернхем (1846-1912) создал новый план Чикаго, который на многие годы предвосхитил потребности планирования и развития столичного мегаполиса. Совместно с Джоном В. Рутом они стали развивать строительство коммерческой архитектуры в стиле академического эклектизма.

Впоследствии архитекторам удалось усовершенствовать стальную каркасную структуру и применить ее в строительстве Ре- лайэнс-билдинг и Монтаук-билдинг (1882), при строительстве которых использовалась скелетная конструкция основы. Чтобы решить проблему устойчивости 10-этажного здания в мягкой чикагской почве, Рут при закладке фундамента применил шпальную решетку из железных конструкций, распределив вес здания с ее помощью по всей площади фундамента.

Монаднок-билдинг (1891) стал самым высоким 16-этажным офисным зданием с распределением нагрузки на несущие стены. Благодаря применению каркаса и «облегченному» плану здания смогли достигнуть 20-этажной высоты.

В 1893 г. в Чикаго была проведена Всемирная выставка, где одержали верх сторонники классической архитектуры, что постепенно привело к новой волне эклектики. Рационалистические идеи Л. Салливена отошли в сторону. В пока еще малоэтажных небоскребах все еще сохранялись черты предыдущих стилей, например небоскреб фирмы «Макким, Мид энд Уайт», где использовались образцы греческих колонн; здание страховой компании в Нью-Йорке (1909) Неполеон Ле Брано построил по образцу колокольни собора Св. Марка в Вене; здание Вулворт (1913) архитектора Гасса Джилберта создано в неоготическом стиле.

Даже более поздние небоскребы 1930-х гг., такие как Эмпайер-стейт-билдинг и здание Центра Рокфеллера (RSA) рассматриваются как имеющие сходство больше с древними орнаментальными украшениями, чем с современным дизайном.

Исследователь и аналитик архитектуры А. В. Иконников определил деловитую прагматичность чикагской школы как «протофункционализм», считая ее предвестником функционализма. Новый толчок в развитии эстетики небоскребостроения дал эмигрировавший в США из нацистской Германии Мис ван дер Роэ, который стал возводить небоскребы-призмы из стали и стекла в стиле функционализма.