Развитие промышленности после промышленного переворота вызвало концентрацию рабочих жилищ вокруг заводов, массовый приток населения в города, особенно усилившийся с середины XIX в. Население Петербурга с середины до конца XIX в. увеличилось почти в три раза, достигнув к 1900 г. 1 248 122 человек. Значительный рост населения происходил в Москве, Киеве, Варшаве, Риге, Тифлисе, Баку, Витебске и других городах России. Поэтому с середины XIX в. проблема жилища значительно обостряется. В это время строились самые разнообразные жилые дома: индивидуальные и многоквартирные, дачные особняки и т. д. Распространенным и наиболее характерным, можно даже сказать классическим типом жилого дома этого периода был многоквартирный доходный жилой дом, формирование которого связано с появлением и развитием капитализма.
Тип многоквартирного жилого дома с секционным расположением квартир и магазинами в нижнем этаже сложился (в Петербурге) уже к концу первой половины XIX в., хотя повсеместное его распространение приходится на более позднее время. Жилищный кризис, а следовательно, большая прибыль от сдачи помещений внаем, вызвала широкое строительство доходных домов.
Так как мерилом достоинств жилого дома считалась степень его доходности, находившаяся в этот период в прямой связи с плотностью застройки участка, доходные дома с середины XIX в. строились многоэтажными, многоквартирными. Это наиболее отчетливо проявилось в Петербурге, где была наибольшая плотность застройки. Город, особенно в его центральной части, застраивался крупными, как правило, 5— 6-этажными домами, поставленными обычно вплотную один к другому с многочисленными дворами-колодцами, не имеющими необходимого проветривания и инсоляции. Существовала огромная разница цен на земельные участки в центре и на окраинах [в центральных районах Петербурга стоимость квадратной сажени (4,6 м2) доходила до 175 руб., на окраине же она составляла лишь 5 руб.], и заказчик требо- вал от архитекторов при проектировании зданий прежде всего добиваться их максимальной прибыльности. Характерным примером этого является опубликованная в 1878 г. в журнале «Зодчий» № 5 программа конкурса на проект доходного дома, где сказано: «на доходность и удобность, квартир должно быть обращено особое внимание, так как эти достоинства будут служить главным критериумом при оценке». В результате, периметральная застройка с максимальным использованием участка, ранее встречавшаяся в Петербурге и отчасти в Москве, теперь утвердилась как в этих, так и в других крупных городах России. Доходные дома строились самой разнообразной, иногда очень сложной в плане конфигурации, часто с невыгодной ориентацией по странам света, с темными помещениями и затесненными дворами-колодцами, с секциями и комнатами неправильной формы, случайных размеров и пропорций, нередко полутемных или вовсе лишенных дневного света. Плотность застройки жилых кварталов доходила в это время до 70%.
Вместе с тем в проектировании доходных жилых домов этого периода были и свои достижения: получила ясность секционная планировка, созданы, планы квартир различных типов, поднят уровень их благоустройства — в зависимости от социальной принадлежности и состава семей* на которые они рассчитывались. Тип многоэтажного доходного дома позволял при сравнительно небольшой территории обеспечить жильем большое число населения. При этом значительно сокращались расходы на благоустройство территории и прокладку коммуникаций. Непривлекательная картина состояния многих доходных жилых домов этого времени не должна заслонять их объективных типологических достоинств. Названные недостатки были обусловлены особенностями их строительства и эксплуатации в условиях капитализма.
