Современный опыт реконструкции объектов промышленной архитектуры под здания жилого назначения

2559
Петербург. Проект жилого комплекса по адресу Виленский пер, 15
Петербург. Проект жилого комплекса по адресу Виленский пер, 15

Реконструкция промышленных объектов на сегодняшний день — одна из наиболее актуальных тем для проектов и исследований. В Европе этот вопрос освещен рядом монографий: «Old Buildings. New Design» (Charles Bloszies), «Converted Industrial Buildings» (Tamara Rogic) и другие. С течением времени обозначилось несколько направлений джентрификации. «Индустриальная археология», изучающая материальные свидетельства индустриального развития стран, ратует за консервацию таких объектов и создание на их основе музеев техники. Однако следует отметить, что объем требующих сохранения зданий и комплексов настолько велик, что консервации всех их не представляется возможной, как и возврат к уже выведенной функции. В связи с этим подход, включающий смену наполнения, наиболее распространен. Он подразумевает минимальное или экстремальное вмешательство в объемно-пространственные характеристики здания в зависимости от изначальных параметров.

Москва. Комплекс Даниловская мануфактура 1867. Ряды Солдатенкова
Москва. Комплекс Даниловская мануфактура 1867. Ряды Солдатенкова

Особый интерес приобретает вопрос о реконструкции, когда речь заходит о приспособлении бывших фабрик и заводов под жильё. Здесь возникает понятие лофт, которое зародилось в США и имеет более чем полувековую историю. Оно связано с джентрификацией территорий, прежде депрессивных: в 30-40-х годах XX века в Нью-Йорке пустующие промышленные и складские здания начали сдаваться в аренду как жилые. С течением времени популярность лофта нарастала, и само понятие эволюционировало.

На сегодняшний день под этим словом понимается реконструкция под жильё любого исторического здания, основными чертами которого являются неоштукатуренные кирпичные фасады, высокие потолки, возможность свободной планировки квартир и создания антресольных этажей.

В России наиболее интенсивно освоение производственных зданий идёт в Москве. По данным консалтинговой компании S.A. Ricci совокупный объем предложения лофт-апартаментов в Москве в 2012 году составил около 55 тыс. кв. м. Это не только офисы и выставочные пространства, но и жильё класса «элит». Однако, несмотря на всё увеличивающийся спрос и многочисленность концепций реновации промышленных территорий, фактически реализованным жилым проектом является единственный объект — многофункциональный комплекс с жилыми апартаментами «Даниловская мануфактура 1867» (реализация — 2011 год), расположенный по адресу: Новоданиловская наб., 9.

Москва. Квартал Wine House. Бывший производственный корпус. План 3-го этажа
Москва. Квартал Wine House. Бывший производственный корпус. План 3-го этажа

разработан архитектурными мастерскими «АБ Цимайло Ляшенко  партнеры» (концепция) и «Сити-Арх». Один из корпусов — «Ряды Солдатенкова» — частично заполнен квартирами.

Первоначальная функция Даниловской мануфактуры — текстильная фабрика. Объекты такого типа принято относить к группе зданий, требующих минимума модификаций при реконструкции под жильё. В целом к этой категории можно отнести фабрики с ячейковой структурой, делением или возможностью деления на этажи высотой от 2,5 до 3,5 м (в зависимости от класса жилья), остеклением по длинным сторонам здания, ориентированного восток-запад при ширине корпуса до 14 м, или остеклением по четырем сторонам при более широком или круглом в плане корпусе. Возможность устройства атриума является неотъемлемым преимуществом при широком корпусе.

Объёмно-планировочные характеристики Даниловской мануфактуры таким образом максимально близки структуре многоквартирного жилого дома: удобное деление на этажи, ритм окон, традиционное боковое остекление большой площади, протяжённость корпусов. Конструктивная схема с неполным каркасом и шагом колонн около 3,8 м позволяет создать свободную планировку жилья и безболезненно расположить лестнично-лифтовые узлы. Широтная ориентация корпуса, запроектированный коридорный тип и использование только существующих лестничных клеток не даёт возможности обеспечить инсоляцией квартиры, выходящие полностью на север.

Москва. Комплекс «Даниловская мануфактура 1867». «Ряды Солдатенкова», план
Москва. Комплекс «Даниловская мануфактура 1867». «Ряды Солдатенкова», план

С учётом данных параметров корпус может разместить в себе жильё определённого типа — апартаменты. Апартаменты — относительно новый формат на рынке недвижимости. К такому типу жилья не применимы привычные нормы инсоляции, что облегчает в ряде случаев проектирование.

Помимо уже построенных объектов многие находятся на стадии реализации: квартал Wine House, комплексы Loft Garden, Studio 8, Soho Loft Apartments.

В состав элитного квартала Wine House (архитектурное бюро «SPEECH Чобан  Кузнецов»), строящегося по адресу Садовническая ул., 57, входит, кроме новых корпусов, реконструируемое здание фабрики«Товарищество Петра Смирнова» (годы постройки 1888-1889 гг.).

Москва. Квартал Wine House. Бывший производственный корпус. План антресоли 3-го этажа
Москва. Квартал Wine House. Бывший производственный корпус. План антресоли 3-го этажа
Москва. Жилой комплекс Studio #8. Вид на блоки В и Г
Москва. Жилой комплекс Studio #8. Вид на блоки В и Г

Так же, как и в корпусах Даниловской мануфактуры, конструктивная схема здесь — неполный каркас с внешними несущими стенами. Внутренние колонны позволили разместить в объеме квартиры современного стандарта со свободной планировкой.

Москва. Жилой комплекс Studio №8. Общий вид
Москва. Жилой комплекс Studio №8. Общий вид

Высота потолков лофт-апартаментов составляет от 3,7 до 4,5 м, на мансардном этаже — до 6,7 метра, что даёт возможность расположить внутри дуплексы. Меридиональная ориентация фабричного корпуса даёт возможность для проектирования жилого дома коридорного типа без ущерба для инсоляции.

Проект «Studio №8» — 14 корпусов бывшего конструкторского бюро. Застройка после реконструкции блокированная. За счёт надстройки зданий стало возможным расположить в здании двух- и трёхуровневые квартиры-блоки. Реконструируемый широкий корпус также размещает внутри себя квартиры в несколько уровней на всю высоту здания, однако то обстоятельство, что часть квартир-блоков выходит полностью на север, исключает любое жильё, кроме Loft Garden (ул. 2-я Рыбинская, д.13, Сокольники) — бывшее отделение конструкторского бюро Российского авиационного завода имени Михаила Леонтьевича Миля 1951 года постройки.

Москва. Жилой комплекс Loft Garden. План 2-3 этажей апартаментов.
Москва. Жилой комплекс Loft Garden. План 2-3 этажей апартаментов.

Высота потолков здесь более 3,6 м, остекление занимает большие площади — всё это позволяет разместить в корпусах жильё класса «комфорт». В ходе реконструкции была произведена полная замена инженерных сетей, реставрация фасадов, установка современной системы пожаротушения.

Широтная ориентация здания в сочетании со стремлением максимально использовать длину всего корпуса, «нарезав» его на возможно большее количество жилых ячеек, спровоцировало использование коридорного типа жилого дома. При игнорировании инсоляции единственное допустимое решение по жилым ячейкам — апартаменты.

Soho Loft Apartments — бывшие складские помещения дореволюционной постройки (элеватор 1893г., И.С. Епанешников) в Басманном районе Москвы. Специализация комплекса — апартаменты для владельцев мототехники. Лофт-апартаменты оборудованы индивидуальными лифтами, предназначенными для подъёма мотоциклов наверх — в помещения лофтов. Подвальный этаж оборудован под парковку мотоциклов. После реконструкции здание представляет собой секционный жилой с лестничными клетками, обслуживающими по четыре квартиры. Конструктивная схема — неполный каркас: внешние несущие стены и внутренний несущие колонны так же, как и в предыдущих проектах позволяют придерживаться свободной планировки квартир с выгораживанием лишь санузлов.

Как видно из вышеописанных примеров архитекторы стремятся расположить в бывших производственных корпусах именно апартаменты. Причин этому несколько.  Во-первых, использование такого типа жилья облегчает поиск проектных решений для корпусов практически любых объёмно-пространственны характеристик: позволяет игнорировать такие параметры, как инсоляция и глубина помещений.

Москва. Жилой комплекс Soho Loft Apartments. План 1 этаж;
Москва. Жилой комплекс Soho Loft Apartments. План 1 этаж;

Во-вторых юридически апартаменты считаются жильём временно го пребывания, в котором нельзя прописаться, поэтом; стоимость апартаментов на 15-20% ниже, чем стоимость обычных квартир. В целом таким образом инвестор несколько снижает риски, повышая экономическую; привлекательность жилья в бывших фабриках. Тем не менее, в Москве лофт считается жильём высокого класса, и их цена колеблется от $4 550 до $30 000; квадратный метр.

Все упомянутые московские проекты имеют яркую особенность: располагаясь в центре города, обеспечивают необходимую инфраструктуру для престижного жилья. В случае реконструкции не отдельных зданий, а территорий осуществлена комплексна) реконструкция. Только при комплексном подходе воз можно расположение внутри бывших промышленные зон жилья. Одна из главных причин — вывод производства за пределы участка и устранение санитарных зон.

Если в Москве рождается осознание высокой ценности лофтов, то в Петербурге реконструкция промышленности под жильё не развивается вовсе. Несмотря на огромные ресурсы. Согласно исследованиям компании PETERLAND (консалтинговая компания, работающая на рынках недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области), проведённым по ситуации на 2011 год, площадь промзон относительно общей площади Санкт-Петербурга в его административных границах (143,9 тыс.га) составляет 4%, относительно же главной части города (60,6 тыс.га без пригородов) -около 10%.

Возможная причина — довольно консервативная политика города и жителей в этом вопросе, а также несовершенство местного законодательства, риски, связанные с редевелопментом, отсутствие возможности вливания государственных инвестиций в проекты реконструкции.

Для Петербурга характерна практика реконструкции  промышленных  объектов  под  коммерческую недвижимость и так называемые креативные пространства — это путь наименьших по сравнению с жильём рисков и затрат. Районы, в которых расположены объекты под реконструкцию — промзоны, в некоторых цехах которых всё ещё функционирует производство. Реновация этих территорий под жильё возможна лишь при комплексном подходе, предусматривающем полное выведение производства и устранение санитарных зон. Таким образом, складывается ситуация, при которой жилой лофт в Петербурге практически не представлен. В основной массе это проекты, замороженные на стадии проектирования или интерьерные проекты. Последние характерны лишь стилизацией под бывшие фабрики, что, тем не менее, подтверждает факт интереса к данного рода эстетике.

В уже упомянутую группу зданий, требующих минимума модификаций, входят и бывшие казармы, перепрофилированные в промышленные объекты. В Петербурге к таким объектам относится проект жилого дома 2006 года, расположенного по адресу: Виленский пер., 15 (генпроектировщик — 000 «АМ Шендеровича»). Это один из немногих реализованных примеров реконструкции промышленных корпусов. Здание представляет собой тип промышленного объекта, перепрофилированного из бывших казарм: в 50-60-х годах XX века здесь располагался ЦНИИ материалов. Бывший завод расположен в Центральном районе Петербурга и входит в охранную зону центра города с уже сложившейся инфраструктурой. Рядовая периметральная застройка создаёт образ жилого квартала, характерного для Петербурга.

Объектом охраны КГИОП являются фасады и объёмно-планировочные структуры строения. Проект предусматривал надстройку корпусов двухуровневыми мансардами с отступом в два метра от лицевой части под уклоном 30 градусов: мансарда, таким образом, не выделялась, что сохраняло силуэт здания.

Изначальная функция комплекса, ещё до прихода сюда производства, — казармы. Этим можно объяснить сходство объёмно-пространственных характеристик корпусов со структурой жилого здания: внешние и внутренние поперечные несущие стены, шаг несущих конструкций от 5 до 7 м, высота этажа в свету 3,5 м, традиционное для жилья боковое остекление большой площади.

Петербург. Карта промзон, подлежащих редевелопменту территорий
Петербург. Карта промзон, подлежащих редевелопменту территорий

Проект предусматривал расположение квартир в лицевом флигеле. Его широтная ориентация определила двустороннюю ориентацию квартир для обеспечения необходимой инсоляции.

Петербург, равно как и Москва, обладает обширным фондом промышленных объектов, требующих реконструкции. Реконструкция под жильё широкого спектра бывших фабрик и заводов значительно расширит рынок недвижимости Петербурга и Москвы, и если Москва начинает осваивать свой промышленный потенциал, то Петербургу это лишь предстоит. Кроме этого обстоятельства некоторым образом снизятся темпы массового строительства, перейдет от экстенсивного к интенсивному пути развития, снижая темпы разрастания своего контура, заполняя функционально пустые зоны и включая их в городскую структуру. Это позволит повысить плотность населения в этих зонах, а что особенно важно — в зонах транспортных узлов, зачастую находящихся в границах заброшенных территорий.

Реконструкция промышленных территорий — это сохранение туристические привлекательных объектов, вероятность вливания инвестиций. Среди объектов, расположенных в промышленных зонах, формирование которых относится к периоду индустриализации, зачастую можно встретить ценные объекты, в том числе имеющие юридически закрепленный статус памятника. По причине того, что эти объекты находятся под охраной государственных структур, снос их невозможен, так же как и возврат к первоначальной функции в связи с переходом к качественно новым принципам экономики и производства. Эти здания, наряду с корпусами, не имеющими законодательно закрепленного статуса памятника, обладают значительными архитектурными достоинствами: огромные окна, высокие этажи, экспрессивные интерьеры и экстерьеры. «Это те черты, которые так часто можно встретить в старых зданиях и так редко в современных».

Цель политики использования бывших промышленных территорий — правильный баланс между сохранением и модификацией: со слишком большими изменениями будет утерян городской характер, в то же время без изменений города будут переживать стагнацию. Идеальный баланс ведет к городскому разнообразию. Однако как уже было сказано выше: лишь комплексная реконструкция зон неиспользуемых промышленных зданий может решить вопросы функционально пустых зон. Районы, в которых расположены объекты под реконструкцию — промзоны, в некоторых цехах которых все еще функционирует производство. Реновация этих территорий под жилье возможна лишь при подходе, предусматривающем полное выведение производства и устранение санитарных зон.

Петербург. Проект жилого комплекса по адресу Виленский пер, 15
Петербург. Проект жилого комплекса по адресу Виленский пер, 15